导语

国家为什么要整治“大棚房”？以后做休闲农业上要注意些什么？投资人在保护耕地的同时，主要只能是利用村民闲置房屋，宅基地、乡村闲置工厂，矿山，学校、“四荒地”、农村集体建设用地以及政策允许的配套农业设施用地来发展休闲农业和乡村旅游。

一、为什么要整治“大棚房”？

什么是大棚房？顾名思义，“大棚房”就是在大棚里盖房，农业用地被非农业使用。“大棚房”其实是打着建设生态大棚旗号，把大棚建成房子、院子，甚至是带房子的农家院的做法。

“大棚房”最早运用在休闲农业上，主要是用以做接待、餐饮和游乐项目。后来被地产商钻了这个空子，他们以农业大棚为名进行非农业建设，在旁边和内部建设“配套用房”，对外租售。大棚房租期一般为20-50年，每套价格18-60万元不等，被俗称为“大棚别墅”或“大棚房”。

“大棚房”由于拿地成本低，投资有暴利获取。但对耕地损害非常之大。至此，在北京、河北、河南、上海、山东、山西...就像病毒一样蔓延开来。

“大棚房”本身是违法的，国家出于遏制农用地非农化，为了保护耕地红线，从2018年下半年开始，由农业农村部牵头，国土资源部配合，在全国开展了对大棚房的全面整治。全国的农业园区，大多都有不同程度的触碰红线，总体波及范围极广、损失极大，特别是对休闲农业，所有打擦边球的大棚，都要被拆除，很多休闲农业企业因此影响程度很大。

二、投资休闲农业和乡村旅游还能做吗？

休闲农业乡村游，看山望水忆乡愁。不少乡村正成为时下人们休闲旅游的热门“打卡地”。到农村去，养眼洗肺伸懒腰，已成时尚。由于生活节奏快、工作压力大，传统旅游名胜区承载能力有限，市民远离市区景区喧嚣到乡村休闲的愿望强烈。

很多专家认为，当前休闲农业和乡村旅游发展面临难得的历史机遇。我国休闲旅游资源70%在农村，随着乡村振兴战略实施，农村的基础设施和公共服务更完善，为乡村旅游落地提供了条件。在此基础上，发掘乡村文化、生态等价值，为市民打造“不紧不慢”的生活，有着非常广阔的市场。

数据显示，全国休闲农业和乡村旅游接待人次从2012年的8亿人次增至2018年的30亿人次，年均增长30%；营业收入从2012年的2400亿元增至2018年的8000亿元，年均增长27%。休闲农业已是融合一二三产业、生产生活生态于一体的大产业。

“大棚房”整治给休闲农业和乡村旅游行业发展造成损失的同时，又是一次重新洗牌发展的机遇。

三、耕地红线不能碰，休闲农业怎么做？

投资休闲农业和乡村旅游，切勿心存侥幸，耕地红线绝对不能再碰。目前我们认为投资人可以重点围绕如下几个方面进行。

1、充分利用农村闲置房屋与宅基地。

目前农村的闲置房屋比较普遍。很多年轻人去城市打工，很多乡村三分之一的人口不住家里，有的甚至超过一半的人口都不在农村，村里大部分房子空着，只有逢年过节回家住一住。投资休闲农业和乡村旅游，就可以与当地农民合作，利用乡村大量的宅基地和空置房与农民共同经营开发。

2、利用当地厂矿学校闲置土地。

乡村过去因开发或发展集体经济，兴办了一批村办企业，由于市场原因或政策转型现在都闲置着，如，猪场、牛场以及工厂、矿山、学校等，这些很多还是集体财产。投资人可以充分利用这些破旧设施，合作开发休闲农业和乡村旅游。

3、用好农村集体建设用地。

目前，很多乡村都有集体建设用地，进行休闲农业和乡村旅游的开发，可以积极争取政府政策支持，适当配置一些集体建设用地，解决休闲农业和乡村旅游的用地问题。同时，目前按照相关的政策规定。一般按项目土地的5%给予一些设施农业用地指标，休闲农业和乡村旅游项目要用好用活。

4、积极争取政府用地政策支持。

主要是两个方面：一是合理利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)。中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标国家都会给予倾斜。二是做好休闲农业和乡村旅游规划，争取政府政策支持，当的政府在休闲农业项目规划设计评审过程中，如果项目符合当地发展规划，一般都会给予项目一般农田，山林地等集体建设用地的“调规”支持。

四、投资休闲农业和乡村旅游要有正确的指导思想

1、要有坚守乡村和农业的长期思想

农业这个行业难以赚快钱，更不容易投机，投机进来，就是在给自己挖坑，最后埋的还是自己。从业者要做好准备，长期扎根农业、扎根乡村生活，并将美好生活和自己的业务息息相关。千万要破除一个误区——休闲农业和乡村旅游的美好生活就必须建房子，盈利通道就只能是餐饮和住宿两板斧。当你一开始算账，以农为根，不盖房子也能实现较好的盈利能力的时候，那么市面上刮什么风，都与你无关。你的长期思想就颇有意义。

2、要有坚持产业振兴第一的指导思想

乡村振兴战略，产业兴旺是根本。脱离了产业玩休闲农业和乡村旅游都属于悬崖走钢丝，刀尖上行走，难度大，风险也大。尤其是在基本农田上想玩吃喝玩乐的，基本上是逆水行舟。目前休闲农业与乡村旅游的发展，一定要思考产业的问题，哪怕产业是通过合作的方式解决的，最好是发展特色产业，对当地农民致富增收有带动力的产业，千万别总想着在乡村盖房子的地产套路肯定不是一条好路。我们要学会算产业账，当产业变现能力基于一个合理组合，一产二产三产联动，有合理收入预期的时候，产生符合乡村振兴样板标准的时候，所有的补贴、各种支持都变成水到渠成、自然而然的利益。

3、要有做休闲农业就是做经营的思想

休闲农业不只是农业生产，而是一门生意，是生意就要有商业盈利模式。休闲农业和乡村旅游合理的经营思路应该是先有产业夯实基础，明确具有市场张力的主题，基于主题构建能够快速带来流量的核心吸引物和爆点项目，然后才能考虑发展休闲农业和乡村旅游。休闲农业和乡村旅游除了餐饮及住宿其实还有很多种盈利模式和玩法，按照先生态、后生产、再生活的投资次序，只有先把生态系统、生产示范、文创产品这些内容做好，这才是休闲农业和乡村旅游未来的出路！

4、要有坚持绿色发展的理念

如果环境受到破坏，休闲农业和乡村旅游将失去生命。因此，要遵循乡村发展规律，坚持绿色发展，适度开发、合理开发，防止农村变成城市的缩小版。

休闲农业和乡村旅游在发展模式上，要整体考虑乡村风情，处理好开发、保护与利用的关系，加强传统村落民居保护。在发展空间上，注重利用荒山、荒坡、荒滩等土1地，充分利用农村闲置资源发展休闲农业。

来源：谈再红休闲农业工作室

谈再红：湖南生物机电职业技术学院副院长，国家农业职教名师，全国休闲农业和乡村旅游专家库专家、国家休闲农业专业领军人物。湖南省农业专家库休闲农业专家、湖南省示范农庄评审专家、海南省休闲农业协会特聘专家、长沙市休闲农业项目评审专家。2014年获“中国休闲农业和乡村旅游十大年度人物”称号。